Wer eine Eigentumswohnung renovieren will, darf innen vieles selbst entscheiden: Ausmalen, neuer Boden, neue Küche oder ein neues Bad sind in der Regel ohne Zustimmung der anderen Eigentümer möglich. Sobald aber allgemeine Teile des Hauses betroffen sind, etwa Fenster, Fassade, tragende Wände oder Steigleitungen, kommt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ins Spiel.
Dieser Beitrag gibt einen praktischen Überblick, was in Österreich typischerweise zustimmungspflichtig ist, wie die Zustimmung eingeholt wird und was Sie mit der Hausverwaltung vor Baubeginn klären sollten. Er ersetzt keine Rechtsberatung: Ob eine konkrete Maßnahme zustimmungspflichtig ist, muss im Einzelfall geprüft werden.
Grundprinzip: Ihr Wohnungseigentumsobjekt und die allgemeinen Teile
Ein Wohnungseigentümer hat das ausschließliche Nutzungsrecht an seiner Wohnung. Das Haus selbst, also Mauern, Dach, Fassade, Stiegenhaus, Leitungsstränge und in vielen Fällen auch Fenster und Wohnungseingangstür, gehört allen Miteigentümern gemeinsam.
Das WEG regelt in § 16 das Recht, Änderungen am eigenen Objekt vorzunehmen. Vereinfacht gilt:
- Änderungen dürfen das Haus nicht schädigen und keine schutzwürdigen Interessen anderer Eigentümer beeinträchtigen, etwa die äußere Erscheinung des Hauses oder die Sicherheit.
- Werden allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, braucht es grundsätzlich die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer.
- Wird diese nicht erteilt, kann die Zustimmung unter bestimmten Voraussetzungen vom Gericht ersetzt werden, etwa wenn die Änderung verkehrsüblich ist oder einem wichtigen Interesse dient.
Was meist ohne Zustimmung geht
Arbeiten, die nur das Innere Ihrer Wohnung betreffen und nicht in allgemeine Teile eingreifen, sind in der Regel nicht zustimmungspflichtig:
- Malerarbeiten an Wänden und Decken
- Bodenbelag erneuern (Trittschallschutz beachten)
- Küche tauschen, solange Anschlüsse im Bestand bleiben
- Fliesen und Sanitärkeramik im Bad erneuern
- Innentüren tauschen
- Elektroinstallation innerhalb der Wohnung erneuern
- Nichttragende Zwischenwände im Inneren verändern
Auch hier gilt: Wird dabei in Steigleitungen, Kamine, tragende Wände oder Deckenkonstruktionen eingegriffen, kann sich das ändern. Informieren Sie die Hausverwaltung trotzdem, weil Lärm, Lift und Stiegenhaus alle betreffen.
Was typischerweise Zustimmung braucht
| Maßnahme | Warum zustimmungsrelevant | Hinweis |
|---|---|---|
| Fenster tauschen (andere Optik, Material, Teilung) | Fassade und äußeres Erscheinungsbild | Fenster zählen oft zu allgemeinen Teilen |
| Wohnungseingangstür tauschen | Stiegenhaus, Brandschutz, Erscheinungsbild | einbruchsichere Türen: Zustimmungsfiktion möglich |
| Tragende Wand durchbrechen | Statik des Hauses | zusätzlich meist baubehördlich relevant |
| Neue Anschlüsse an Steigleitungen | allgemeine Leitungen | Abstimmung mit Hausverwaltung und Installateur |
| Gastherme entfernen oder Abgasführung ändern | Kamin, Fassade | Rauchfangkehrer einbinden |
| Klimagerät mit Außeneinheit | Fassade, Lärm | häufigster Streitpunkt |
| Außenjalousien, Markisen | Fassade | harmonisch eingepasste Beschattung: Zustimmungsfiktion möglich |
| Wohnungen zusammenlegen | Wände, Nutzwerte | Nutzwertgutachten und Vertrag anpassen |
Privilegierte Änderungen und Zustimmungsfiktion
Die WEG-Novelle 2022 hat zwei Erleichterungen gebracht:
Privilegierte Änderungen: Für bestimmte Maßnahmen, etwa die Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Telekommunikationsleitungen, Heizungsanlagen, einer Wasserentnahmestelle oder eines WC im Wohnungsinneren sowie Vorrichtungen zum langsamen Laden von E-Fahrzeugen, braucht es zwar weiterhin die Zustimmung. Muss aber das Gericht entscheiden, entfällt die Prüfung, ob die Änderung verkehrsüblich ist oder einem wichtigen Interesse dient.
Zustimmungsfiktion: Für bestimmte Maßnahmen gilt Schweigen als Zustimmung. Dazu zählen unter anderem barrierefreie Gestaltung, Vorrichtungen zum langsamen Laden von E-Fahrzeugen, harmonisch eingepasste Beschattung und einbruchsichere Türen. Voraussetzung ist eine ordnungsgemäße Verständigung aller Eigentümer mit klarer Beschreibung der Änderung. Widerspricht innerhalb von zwei Monaten niemand, gilt die Zustimmung als erteilt.
Die genauen Voraussetzungen sind formal streng. Lassen Sie die Verständigung im Zweifel von der Hausverwaltung oder einer rechtskundigen Stelle prüfen.
So holen Sie die Zustimmung ein
- Maßnahme genau beschreiben: Was wird geändert, mit welchem Material, in welcher Optik, wer trägt die Kosten?
- Hausverwaltung kontaktieren: Sie kennt den Wohnungseigentumsvertrag, frühere Beschlüsse und die Kontaktdaten aller Eigentümer.
- Unterlagen beilegen: Skizze, Produktdatenblatt, Fotos, bei Statikfragen eine Stellungnahme eines Fachplaners.
- Zustimmung schriftlich einholen: Mündliche Zusagen im Stiegenhaus helfen später wenig.
- Erst dann beauftragen: Ohne Zustimmung riskieren Sie, die Änderung auf eigene Kosten rückgängig machen zu müssen.
Was Sie mit der Hausverwaltung vor Baubeginn klären sollten
Auch bei zustimmungsfreien Arbeiten ist die Hausverwaltung Ihr wichtigster Ansprechpartner:
- Lärmzeiten: Die Hausordnung regelt oft, wann laute Arbeiten erlaubt sind. Üblich ist, Stemmarbeiten auf werktags tagsüber zu beschränken und Mittagsruhe sowie Wochenenden einzuhalten. Maßgeblich ist die Hausordnung Ihres Hauses.
- Lift und Stiege schützen: Liftkabine mit Schutzplatten oder Decken auskleiden, Stufen und Türstöcke abdecken. Schäden durch Bauarbeiten gehen zulasten des Verursachers.
- Schuttentsorgung: Wo darf eine Mulde oder ein Container stehen? Für Abstellflächen auf öffentlichem Grund braucht es in Wien eine Genehmigung.
- Abschaltungen: Wasser- oder Stromabschaltungen im Strang müssen angekündigt werden.
- Information der Nachbarn: Ein Aushang mit Bauzeit, Ansprechpartner und Telefonnummer verhindert die meisten Konflikte.
Bei einer Komplettsanierung übernimmt bei uns der Koordinator diese Abstimmung, inklusive Schutz von Lift und Stiegenhaus und besenreiner Übergabe. Wie ein solches Projekt abläuft, lesen Sie unter Komplettsanierung Wohnung.
Sonderfall Altbau
In Wiener Gründerzeithäusern sind Kastenfenster, Holzbalkendecken und gemeinsame Kamine typisch. Gerade beim Fenstertausch, bei der Entfernung einer Gastherme oder bei neuen Bodenaufbauten auf der Tramdecke lohnt sich die frühe Abstimmung. Mehr dazu unter Altbauwohnung renovieren. Bei Mietwohnungen gelten wiederum andere Regeln, siehe Mietwohnung renovieren: was ist erlaubt.
Häufige Fragen
Brauche ich für ein neues Bad die Zustimmung der anderen Eigentümer?
Wenn Fliesen, Wanne, Dusche und Armaturen innerhalb der Wohnung erneuert werden und die Anschlüsse an die Steigleitungen unverändert bleiben, in der Regel nicht. Wird das Bad verlegt oder an neue Stränge angeschlossen, kann eine Zustimmung nötig sein. Im Einzelfall prüfen.
Darf ich in meiner Eigentumswohnung eine Wand entfernen?
Nichttragende Innenwände meist schon. Bei tragenden Wänden sind Statik, Zustimmung der Eigentümer und häufig auch die Baubehörde betroffen. Vorher einen Fachplaner beiziehen.
Was passiert, wenn ich ohne Zustimmung umbaue?
Andere Eigentümer können verlangen, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird. Das kann teuer werden. Holen Sie die Zustimmung deshalb vor Baubeginn schriftlich ein.
Muss ich die Hausverwaltung auch bei kleinen Arbeiten informieren?
Eine Pflicht besteht nicht immer, empfehlenswert ist es aber. Lärm, Lift und Stiegenhaus betreffen alle Bewohner, und eine kurze Ankündigung erspart Beschwerden.
Alle Angaben in diesem Beitrag sind allgemein und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung renovieren möchten, verschaffen Sie sich mit dem Online-Kostenrechner einen ersten Überblick oder fragen Sie eine Besichtigung vor Ort an. Wir erstellen ein schriftliches Fixpreis-Angebot mit Bauzeitplan und stimmen die Abläufe mit Ihrer Hausverwaltung ab.