Ausmalen, Vorhangstangen montieren oder einen neuen Teppich legen dürfen Sie in Ihrer Mietwohnung in der Regel ohne Rückfrage. Wer dagegen beim Mietwohnung renovieren das Bad umbaut, Leitungen erneuert oder eine Wand entfernt, muss das dem Vermieter vorher anzeigen. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage in Österreich. Er ersetzt keine Rechtsberatung, denn welche Regeln für Ihre Wohnung gelten, ist im Einzelfall zu prüfen.
Zuerst klären: Welches Recht gilt für Ihre Wohnung?
In Österreich gilt für Mietwohnungen nicht überall dasselbe Recht. Das Mietrechtsgesetz (MRG) hat drei Bereiche:
| Anwendungsbereich | Typische Beispiele | Bedeutung für Renovierungen |
|---|---|---|
| Vollanwendung des MRG | viele Altbauwohnungen in Häusern mit Baubewilligung vor 1945/1953 | § 9 MRG (Veränderungen) und § 10 MRG (Investitionsersatz) gelten |
| Teilanwendung des MRG | z. B. viele frei finanzierte Neubauwohnungen, Eigentumswohnungen in neueren Häusern | Nur einzelne MRG-Bestimmungen gelten, für Veränderungen gilt vor allem der Mietvertrag und das ABGB |
| Vollausnahme | z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser, Dienstwohnungen | Es gilt im Wesentlichen das ABGB und der Mietvertrag |
Genossenschaftswohnungen unterliegen zusätzlich dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), das ähnliche Regeln enthält. Welcher Bereich auf Ihre Wohnung zutrifft, hängt unter anderem vom Baujahr, der Finanzierung und der Art des Hauses ab. Im Zweifel lohnt sich eine Beratung, etwa bei der Arbeiterkammer oder einer Mieterorganisation.
Was Mieter in der Regel ohne Zustimmung dürfen
Arbeiten, die die Wohnung nicht wesentlich verändern und sich leicht rückgängig machen lassen, sind üblicherweise ohne Rückfrage möglich:
- Ausmalen in gängigen Farben
- Bilder, Regale, Vorhangstangen anbringen (Dübellöcher sind normale Abnutzung, solange es nicht übertrieben wird)
- Teppiche oder lose Bodenbeläge auflegen, ohne den bestehenden Boden zu beschädigen
- Leuchten an vorhandenen Auslässen tauschen
- Möbel und Einbauküche aufstellen, solange keine Leitungen verändert werden
Diese Arbeiten fallen unter die übliche Nutzung der Wohnung. Bei auffälligen Wandfarben kann beim Auszug allerdings verlangt werden, wieder neutral auszumalen. Wie das in Ihrem Mietvertrag geregelt ist, sollten Sie vorher nachlesen.
Wesentliche Veränderungen: § 9 MRG
Für Wohnungen im Vollanwendungsbereich regelt § 9 MRG, wie Mieter mit größeren Veränderungen umgehen müssen. Vereinfacht gesagt:
- Anzeigepflicht: Der Hauptmieter muss eine geplante wesentliche Veränderung dem Vermieter anzeigen, sinnvollerweise schriftlich und mit Beschreibung der Arbeiten.
- Zwei-Monats-Frist: Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige ab, gilt die Zustimmung als erteilt.
- Ablehnung nur unter Bedingungen: Der Vermieter darf nicht beliebig ablehnen, wenn die Veränderung dem Stand der Technik entspricht, üblich ist, einem wichtigen Interesse des Mieters dient, fachgerecht ausgeführt wird und der Mieter die Kosten trägt. Gleichzeitig dürfen keine schutzwürdigen Interessen des Vermieters oder anderer Mieter beeinträchtigt werden, keine Schäden am Haus entstehen und keine Gefahr für die Sicherheit bestehen.
- Begünstigte Arbeiten: Die Errichtung oder Umgestaltung von Wasser-, Strom-, Gas-, Heizungs- und Sanitäranlagen wird im Gesetz besonders behandelt. Auch hier gilt aber die Anzeigepflicht, und die Interessen des Vermieters spielen weiterhin eine Rolle.
Typische wesentliche Veränderungen sind etwa:
- Bad oder WC komplett erneuern oder verlegen
- Elektroinstallation neu machen
- Wasser- oder Heizungsleitungen erneuern
- Fenster tauschen
- Wände entfernen oder versetzen
- Boden komplett erneuern, also nicht nur Teppich auflegen
Wer ohne Anzeige baut, riskiert, dass der Vermieter die Wiederherstellung des früheren Zustands verlangt. Die Kosten dafür trägt dann in der Regel der Mieter.
Für Wohnungen außerhalb der Vollanwendung gilt § 9 MRG nicht. Dort entscheidet vor allem der Mietvertrag. Ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters sollten Sie dort keine baulichen Veränderungen vornehmen.
Praxis: So gehen Sie bei der Anzeige vor
- Umfang festlegen: Welche Räume, welche Gewerke, welche Materialien?
- Angebot einholen: Ein schriftliches Angebot mit Leistungsbeschreibung hilft dem Vermieter bei der Beurteilung. Kostenorientierung bietet der Beitrag Wohnung renovieren Kosten 2026.
- Schriftlich anzeigen: Am besten eingeschrieben, mit Beschreibung, Plan oder Skizze und Hinweis auf eine fachgerechte Ausführung durch befugte Unternehmen.
- Frist abwarten: Beginnen Sie erst, wenn die Zustimmung vorliegt oder die Frist ohne Ablehnung verstrichen ist.
- Rechnungen aufbewahren: Sie sind die Grundlage für einen möglichen Investitionsersatz beim Auszug.
- Hausverwaltung informieren: Über Bauzeit, Lärm und Materialtransporte über die Stiege.
Welche Gewerke in welcher Reihenfolge folgen, zeigt der Beitrag Wohnung renovieren Reihenfolge.
Auszug: Rückbau oder Investitionsersatz?
Rückbau
Ob Sie beim Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherstellen müssen, hängt davon ab, was vereinbart wurde und ob die Veränderung genehmigt war. Bei Veränderungen ohne Zustimmung kann der Vermieter die Wiederherstellung verlangen. Bei genehmigten Verbesserungen ist das oft anders. Halten Sie deshalb schon bei der Zustimmung schriftlich fest, ob ein Rückbau beim Auszug verlangt wird.
Investitionsersatz nach § 10 MRG
Im Vollanwendungsbereich des MRG (und ähnlich im WGG) können Hauptmieter beim Auszug Ersatz für bestimmte wesentliche Verbesserungen verlangen, die über die Mietdauer hinaus wirksam und nützlich sind. Laut Arbeiterkammer Wien zählen dazu unter anderem:
- Erneuerung von Wasser-, Strom-, Gasleitungen, Heizungs- und Sanitäranlagen (nicht bei Luxusausstattung)
- komplette Erneuerung eines schadhaften Fußbodens
- andere gleichwertige Verbesserungen wie Schall- oder Wärmeschutzfenster
Der Betrag wird über die Jahre abgeschrieben: für Leitungen, Sanitär und Fußboden mit 10 % pro Jahr, für andere Verbesserungen wie Fenster mit 5 % pro Jahr. Bloßes Ausmalen, Abschleifen oder Versiegeln wird nicht ersetzt.
Wichtig sind die Fristen: Der Anspruch muss schriftlich, mit Betrag und Rechnungen, innerhalb kurzer Fristen geltend gemacht werden, die von der Art der Beendigung des Mietverhältnisses abhängen. Die genauen Fristen und Voraussetzungen sollten Sie vor der Kündigung im Einzelfall prüfen lassen.
Häufige Fragen
Darf ich in meiner Mietwohnung das Bad erneuern?
Ein Badumbau ist in der Regel eine wesentliche Veränderung. Im Vollanwendungsbereich des MRG müssen Sie ihn dem Vermieter vorher anzeigen. Zu Kosten und Umfang siehe Badsanierung Kosten Wien.
Was passiert, wenn der Vermieter nicht antwortet?
Im Vollanwendungsbereich gilt die Zustimmung nach § 9 MRG als erteilt, wenn der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige ablehnt. Außerhalb dieses Bereichs gilt diese Regel nicht.
Muss ich beim Auszug die Wände weiß ausmalen?
Das hängt vom Mietvertrag und vom Zustand ab. Bei sehr auffälligen Farben kann eine Rückführung in neutrale Farben verlangt werden. Im Einzelfall prüfen.
Bekomme ich mein Geld für die Renovierung zurück?
Teilweise, wenn die Wohnung im Vollanwendungsbereich des MRG oder unter das WGG fällt, es sich um eine wesentliche Verbesserung handelt und Sie den Anspruch rechtzeitig mit Rechnungen geltend machen.
Sie sind Vermieter und möchten eine Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen sanieren? Informationen dazu finden Sie unter Wohnung renovieren für Vermieter. Für eine erste Kostenschätzung nutzen Sie den Kostenrechner oder fragen Sie eine Besichtigung an – Sie erhalten ein schriftliches Fixpreis-Angebot, das Sie auch für die Anzeige beim Vermieter verwenden können.