Wer eine Wohnung kaufen und renovieren will, sollte die Renovierungskosten kennen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist. Eine Wohnung um 300.000 € mit 70.000 € Sanierungsbedarf ist ein anderes Geschäft als eine um 340.000 €, in die man gleich einziehen kann.
Diese Checkliste führt Sie durch die Besichtigung, die Budgetplanung und die richtige Reihenfolge von Kauf, Angebot und Einzug. Sie ist für Wiener Wohnungen geschrieben, vom Gründerzeit-Altbau bis zur Wohnung aus den 1970er-Jahren.
Checkliste für die Besichtigung
Nehmen Sie sich Zeit, eine Taschenlampe, ein Handy für Fotos und wenn möglich eine fachkundige Begleitung mit. Prüfen Sie:
Elektrik
- [ ] Gibt es einen modernen Sicherungskasten mit FI-Schutzschalter?
- [ ] Wie viele Steckdosen pro Raum, gibt es zweipolige Altleitungen ohne Schutzleiter?
- [ ] Ist ein aktueller E-Befund vorhanden?
Wasser, Heizung, Bad
- [ ] Welche Leitungen liegen in der Wand (verzinkter Stahl, Kupfer, Kunststoff)?
- [ ] Welches Heizsystem gibt es (Gastherme, Fernwärme, Etagenheizung, Einzelöfen)?
- [ ] Alter von Therme und Bad, Feuchtigkeitsflecken an Decke oder Wänden?
- [ ] Gibt es ein eigenes WC oder liegt es am Gang?
Fenster und Türen
- [ ] Kastenfenster oder Kunststofffenster, Zustand von Rahmen und Kitt?
- [ ] Ist die Eingangstür einbruchhemmend?
- [ ] Wem gehören die Fenster laut Nutzwertgutachten oder Wohnungseigentumsvertrag (Instandhaltungspflicht)?
Böden und Wände
- [ ] Federt oder knarrt der Boden, ist er schief?
- [ ] Altparkett vorhanden, das sich abschleifen lässt?
- [ ] Risse im Putz, Hohlstellen beim Klopfen?
- [ ] Schimmel in Ecken, hinter Möbeln, an Fensterlaibungen?
Haus und Hausgemeinschaft
- [ ] Höhe der Rücklage und geplante Sanierungen laut Hausverwaltung
- [ ] Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- [ ] Lift vorhanden, Zustand von Stiegenhaus und Dach
- [ ] Hausordnung mit Ruhezeiten und Regeln für Bauarbeiten
Gerade die Unterlagen der Hausverwaltung werden oft übersehen. Eine anstehende Dach- oder Fassadensanierung kann Ihr Budget zusätzlich belasten. Was beim Umbau in Eigentumswohnungen zu beachten ist, lesen Sie im Beitrag Eigentumswohnung renovieren und WEG-Zustimmung.
Renovierungskosten grob abschätzen
Für eine erste Schätzung vor dem Kauf helfen diese Richtwerte für Wien 2026 inkl. 20 % USt.:
| Zustand der Wohnung | Maßnahme | Richtwert |
|---|---|---|
| gepflegt, nur abgewohnt | Auffrischen (Maler, Boden, Kleinigkeiten) | 150–300 € pro m² |
| Bad und Küche veraltet | Bad 15.000–30.000 €, Küche 8.000–25.000 € | je Raum |
| Leitungen veraltet | Elektrik 85–150 €/m², Wasser/Heizung 70–140 €/m² | pro m² |
| sanierungsbedürftig | Komplettsanierung | 900–1.800 € pro m² |
| Altbau sanierungsbedürftig | Komplettsanierung | plus ca. 10–15 % |
Beispiel: Eine 65-m²-Altbauwohnung, die komplett saniert werden muss, liegt grob zwischen 64.000 € und 135.000 €. Für ein Auffrischen derselben Wohnung wären es rund 10.000–20.000 €. Die Spanne zeigt, wie wichtig eine genaue Bestandsaufnahme ist. Details zu allen Positionen finden Sie unter Wohnung renovieren: Kosten.
Budgetpuffer: wie viel ist realistisch?
Planen Sie zusätzlich zu den Renovierungskosten einen Puffer ein:
- Neuere Wohnung, Auffrischen: etwa 10 %
- Teilsanierung mit Bad und Leitungen: etwa 15 %
- Altbau-Komplettsanierung: 15–20 %
Der Puffer ist für Dinge gedacht, die erst nach dem Rückbau sichtbar werden: morsche Dielen, alte Bleileitungen, fehlender Schutzleiter, Feuchtigkeit hinter Fliesen. Er ist kein Spielraum für spätere Sonderwünsche.
Denken Sie außerdem an die Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und gegebenenfalls Maklerprovision. Diese fallen beim Kauf an und stehen nicht mehr für die Renovierung zur Verfügung. Klären Sie mit Ihrer Bank früh, ob die Renovierung mitfinanziert werden kann.
Die richtige Reihenfolge: vom Kauf bis zum Einzug
- Besichtigung mit Checkliste: Zustand dokumentieren, Fotos machen, Unterlagen anfordern.
- Zweite Besichtigung mit Fachbetrieb: Vor dem Kaufanbot eine Einschätzung der Renovierungskosten einholen. Viele Verkäufer ermöglichen einen zweiten Termin.
- Kaufanbot und Finanzierung: Renovierungskosten samt Puffer in die Finanzierung einrechnen.
- Kaufvertrag und Übergabe: Erst nach der Schlüsselübergabe darf in der Wohnung gearbeitet werden.
- Detailbesichtigung und Fixpreis-Angebot: Jetzt wird genau aufgemessen und ein schriftliches Angebot mit Bauzeitplan erstellt.
- Bemusterung und Bestellung: Fliesen, Boden, Küche, Fenster auswählen und Lieferzeiten sichern.
- Hausverwaltung informieren: Baubeginn, Lärmzeiten, Lift und Zufahrt abstimmen, gegebenenfalls Zustimmungen einholen.
- Umsetzung: Rückbau, Leitungen, Bad, Boden, Maler, Küche in sinnvoller Reihenfolge.
- Übergabe und Einzug: Abnahme mit Protokoll, besenreine Übergabe, dann Umzug.
Die Abfolge der Gewerke selbst erklärt der Beitrag Wohnung renovieren: die richtige Reihenfolge.
Doppelbelastung einplanen
Zwischen Übergabe und Einzug vergehen bei einer Komplettsanierung oft drei bis vier Monate. In dieser Zeit zahlen Sie meist Kredit und bisherige Miete gleichzeitig. Rechnen Sie das von Anfang an ein, und kündigen Sie die alte Wohnung erst, wenn der Bauzeitplan steht.
Altbau oder Neubau: unterschiedliche Risiken
Bei einer Gründerzeitwohnung liegen die Kostenrisiken meist in Leitungen, Holzbalkendecken, Kastenfenstern und Feuchtigkeit im Mauerwerk. Dafür sind hohe Räume, Altparkett und Stuck oft ein Wert, der sich mit einer gezielten Sanierung erhalten lässt. Bei Wohnungen aus den 1960er- bis 1980er-Jahren sind dagegen häufig Elektrik, Bad und Bodenaufbau veraltet, während die Bausubstanz solide ist. In beiden Fällen gilt: Je älter die letzte Sanierung, desto wahrscheinlicher müssen die Leitungen komplett erneuert werden. Fragen Sie den Verkäufer gezielt, wann Elektrik, Wasser und Bad zuletzt erneuert wurden, und lassen Sie sich Rechnungen oder Befunde zeigen.
Typische Fehler beim Kauf mit Renovierung
- Kaufpreis ausgereizt, kein Geld mehr für die Sanierung
- Renovierungskosten aus Internetbeispielen geschätzt statt vor Ort
- Unterlagen der Hausverwaltung nicht gelesen
- Mietwohnung zu früh gekündigt
- Gewerke einzeln beauftragt, ohne Koordination
- Zustimmungspflichtige Änderungen ohne Rücksprache mit der Eigentümergemeinschaft begonnen
Häufige Fragen
Soll ich vor dem Kauf ein Renovierungsangebot einholen?
Eine fundierte Kosteneinschätzung vor dem Kaufanbot ist sinnvoll. Ein verbindliches Fixpreis-Angebot folgt meist erst nach der Übergabe, wenn genauer aufgemessen und geprüft werden kann.
Wie hoch sollte der Budgetpuffer sein?
Je nach Umfang und Alter der Wohnung etwa 10–20 %. Bei Altbauten mit alten Leitungen und Holzböden eher am oberen Ende.
Kann ich vor der Übergabe mit der Renovierung beginnen?
In der Regel nicht, solange Sie nicht Eigentümer bzw. Besitzer sind. In Ausnahmefällen lässt sich mit dem Verkäufer ein früherer Zutritt vereinbaren. Das sollte schriftlich geregelt werden.
Lohnt sich eine Altbauwohnung mit Sanierungsbedarf?
Das hängt vom Kaufpreis im Verhältnis zu sanierten Vergleichswohnungen ab. Mit realistischen Renovierungskosten samt Puffer lässt sich das gut durchrechnen.
Bevor Sie ein Kaufanbot abgeben, nutzen Sie den Online-Kostenrechner für eine erste Schätzung der Renovierungskosten. Für eine genaue Einschätzung können Sie eine Besichtigung vor Ort anfragen.