Was den Wiener Altbau besonders macht
Altbauwohnungen aus der Gründerzeit haben Raumhöhen von oft über drei Metern, Holztramdecken, Ziegelmauerwerk und häufig Fischgrät- oder Schiffbodenparkett. Diese Substanz ist wertvoll, verlangt aber andere Lösungen als ein Neubau:
- Holztramdecken schwingen und vertragen nicht jeden Bodenaufbau; schwere Estriche sind oft keine Option.
- Ziegelwände sind ungleichmäßig und brauchen beim Spachteln mehr Aufwand.
- Stuck und Profile müssen beim Ausmalen geschützt oder ausgebessert werden.
- Kastenfenster sind typisch und können restauriert oder getauscht werden.
Tipps aus der Praxis sammelt unser Beitrag Altbauwohnung sanieren.
Hinzu kommt, dass in vielen Gründerzeithäusern im Lauf der Jahrzehnte unterschiedlich umgebaut wurde. Hinter einer glatten Gipskartonwand kann eine alte Ziegelwand mit Kaminzug liegen, unter einem Teppich ein beschädigter Schiffboden. Deshalb öffnen wir bei Bedarf schon bei der Besichtigung einzelne Stellen, um den tatsächlichen Zustand zu sehen und das Angebot auf eine belastbare Grundlage zu stellen.
Typische Baustellen bei der Altbau-Renovierung
Alte Leitungen: In vielen Altbauten finden sich noch Elektroleitungen ohne Schutzleiter und alte Wasserleitungen. Eine Erneuerung ist meist die Grundlage jeder weiteren Arbeit – mehr dazu unter Elektroinstallation erneuern.
Böden: Original-Parkett lässt sich oft schleifen und neu versiegeln. Ist es zu stark beschädigt, wird es ersetzt; dabei achten wir auf einen Aufbau, der zur Holztramdecke passt. Details unter Boden verlegen.
Feuchtigkeit: Erdgeschoß- und Hofwohnungen zeigen manchmal aufsteigende Feuchte. Die Ursache muss vor dem Ausmalen geklärt werden, sonst blüht der neue Anstrich bald wieder aus.
Bad: Im Altbau sind Bäder oft nachträglich eingebaut und klein. Fallleitungen und Gefälle schränken die Planung ein – eine bodenebene Dusche ist nicht in jedem Fall umsetzbar.
Kastenfenster: restaurieren oder tauschen
Kastenfenster sind ein Markenzeichen des Wiener Altbaus. Gut erhaltene Fenster lassen sich restaurieren: Rahmen ausbessern, Dichtungen nachrüsten, Beschläge gangbar machen und neu streichen. Das kostet etwa 1.200–2.400 € pro Fenster. Ein Tausch gegen neue Fenster liegt bei 900–1.900 € pro Fenster.
Bei Eigentumswohnungen gehören Fenster in vielen Fällen zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Ob und in welcher Form ein Tausch möglich ist, hängt von der Eigentümergemeinschaft und gegebenenfalls von Vorgaben für das Stadtbild ab – das ist im Einzelfall zu prüfen.
Kosten: was der Altbau-Zuschlag bedeutet
Für eine Komplettsanierung im Altbau rechnen wir mit einem Aufschlag von etwa 10–15 % gegenüber vergleichbaren Wohnungen jüngeren Baujahrs. Gründe sind mehr Aufwand bei Untergründen, aufwendigerer Rückbau, Logistik über Stiegen ohne Lift und häufig Überraschungen hinter alten Verkleidungen.
Bei einer 75-m²-Altbauwohnung im Standard Komfort bedeutet das rund 74.250–155.250 € für eine Komplettsanierung. Wer nur auffrischen möchte, liegt deutlich darunter. Eine erste Kalkulation erstellen Sie mit dem Kostenrechner – dort lässt sich der Altbau-Zuschlag direkt berücksichtigen.
Ablauf und Abstimmung im Altbauhaus
Gründerzeithäuser haben oft enge Stiegenhäuser, kleine oder keine Lifte und Innenhöfe ohne Zufahrt. Wir klären deshalb bei der Besichtigung, wie Material angeliefert und Schutt abtransportiert wird, und stimmen Containerstellung und lärmintensive Arbeiten mit der Hausverwaltung ab.
Wenn Sie den Umbau einer Altbauwohnung planen, sehen wir uns die Substanz gerne vor Ort an. Sie erhalten danach ein schriftliches Fixpreis-Angebot mit Bauzeitplan – hier anfragen. Für den Vollumfang lesen Sie auch unsere Seite zur Komplettsanierung.
Charakter erhalten, Komfort ergänzen
Die größte Stärke einer Altbauwohnung ist ihre Ausstrahlung. Eine gelungene Renovierung erhält deshalb, was den Charakter ausmacht, und ergänzt modernen Komfort dort, wo er fehlt. Bewährt hat sich folgende Abwägung:
Erhalten, wenn möglich: Fischgrät- und Schiffbodenparkett, Flügeltüren mit Originalbeschlägen, Stuckdecken, Kastenfenster in gutem Zustand und alte Kachelöfen als Gestaltungselement. Diese Elemente lassen sich kaum gleichwertig ersetzen.
Erneuern, wenn nötig: Elektroleitungen, Wasser- und Abflussleitungen, Bad und Küche. Hier zählt Funktion vor Nostalgie, denn veraltete Technik ist ein Sicherheits- und Schadensrisiko.
Ergänzen, wo es fehlt: Ausreichend Steckdosen, Netzwerkanschlüsse, eine zeitgemäße Heizung und gegebenenfalls Schallschutz zu den Nachbarn.
Ein häufiger Fehler ist, Altbautüren durch moderne Standardtüren zu ersetzen, weil die alten klemmen. Meist reichen Abrichten, neue Beschläge und ein frischer Lackanstrich. Umgekehrt lohnt es sich kaum, eine zu klein geratene Altbauküche aus den 1980er-Jahren zu erhalten. Wer eine Gründerzeitwohnung gerade kauft, findet eine passende Checkliste im Beitrag Wohnung kaufen und renovieren. Die Kosten aller Einzelposten sind auf der Seite Wohnung renovieren Kosten zusammengefasst.