Wer eine Altbauwohnung sanieren will, kauft fast immer eine Überraschung mit: Hinter dem Verputz einer Wiener Gründerzeitwohnung können alte Bleileitungen, Stoffkabel oder feuchte Außenwände stecken. Mit der richtigen Vorbereitung lässt sich das meiste davon vor Baubeginn erkennen und einplanen. Dieser Beitrag zeigt die typischen Baustellen im Altbau und wie Sie damit umgehen.
Warum der Altbau anders tickt
Ein Gründerzeithaus wurde zwischen etwa 1848 und 1918 mit anderen Materialien und Methoden errichtet als ein Neubau: Ziegelmauerwerk mit Kalkputz, Holzbalken- oder Dippelbaumdecken, Kastenfenster, oft keine Abdichtung gegen aufsteigende Feuchte. Diese Bauweise funktioniert gut, solange man mit ihr arbeitet und nicht gegen sie.
Für die Kosten bedeutet das: Eine Komplettsanierung im Altbau liegt erfahrungsgemäß 10–15 % über dem Neubau-Richtwert von 900–1.800 € pro m². Den vollständigen Kostenüberblick finden Sie im Beitrag Wohnung renovieren Kosten 2026.
Kastenfenster: restaurieren oder tauschen?
Das Wiener Kastenfenster besteht aus zwei Fensterflügeln mit Luftraum dazwischen. Gut instand gesetzt dämmt es besser, als viele erwarten, und prägt das Erscheinungsbild der Fassade.
Restaurieren bedeutet typischerweise: alte Farbschichten abtragen, Holz ausbessern, Beschläge gängig machen, Dichtungen einfräsen, eventuell die Innenflügel mit Isolierglas nachrüsten.
Tauschen bedeutet ein neues Fenster, oft wieder als Kastenfenster-Nachbau oder als Kunststoff- oder Holz-Alu-Fenster.
| Variante | Richtwert pro Fenster (inkl. USt.) | Geeignet, wenn |
|---|---|---|
| Kastenfenster restaurieren | 1.200–2.400 € | Holz großteils intakt, Optik soll erhalten bleiben |
| Fenster tauschen | 900–1.900 € | Holz morsch, Rahmen verzogen, Schallschutz wichtig |
Wichtig: Fenster gehören in vielen Häusern zu den allgemeinen Teilen oder unterliegen Vorgaben zum Erscheinungsbild der Fassade. Klären Sie vorab mit der Hausverwaltung, was erlaubt ist, und lassen Sie im Einzelfall prüfen, ob eine Bewilligung nötig ist.
Dippelbaumdecken und Holzbalkendecken
Viele Gründerzeitwohnungen haben Dippelbaumdecken: dicht aneinandergereihte Holzbalken, darüber eine Schüttung, darunter Schilfrohr und Putz. Typische Themen bei der Sanierung:
- Durchhängende Decken oder Risse im Deckenputz: Hinweis auf Bewegungen oder gelockerten Schilfputz. Vor dem Ausmalen klären, ob nur der Putz oder die Konstruktion betroffen ist.
- Schwere Fußbodenaufbauten: Ein neuer Estrich mit Fliesen bringt deutlich mehr Gewicht auf eine Holzdecke als ein Parkett auf Trockenestrich. Bei größeren Änderungen sollte ein Statiker die Decke beurteilen.
- Feuchte Balkenköpfe: Besonders unter Bädern und an Außenwänden. Wenn das Bad ohnehin neu kommt, lohnt sich ein Blick auf die Balkenauflager.
Für Böden im Altbau sind leichte Aufbauten mit Trockenestrich-Elementen und Parkett oder Vinyl oft die bessere Wahl. Mehr dazu auf der Seite Boden verlegen in Wien.
Stuck und Raumhöhe erhalten
Stuckdecken und Rosetten sind ein Grund, warum Menschen Altbau kaufen. Bei der Sanierung gilt:
- Vor dem Rückbau schützen: Stuck reagiert empfindlich auf Erschütterungen beim Stemmen. Abdecken und Stemmarbeiten im Nachbarraum vorsichtig planen.
- Nicht mit Dispersionsfarbe zukleistern: Viele Schichten Dispersion verschleifen die Konturen. Bei Restaurierung alte Schichten abnehmen und mit mineralischen oder Leimfarben arbeiten.
- Abgehängte Decken bewusst einsetzen: Für Leitungen oder Spots muss nicht die ganze Decke abgehängt werden. Oft reicht eine Abhängung im Vorraum oder im Bad, damit die Raumhöhe in den Wohnräumen erhalten bleibt.
Steigleitungen, Elektrik und Installationen
In vielen Altbauten sind noch alte Wasserleitungen, teils aus Blei oder verzinktem Stahl, sowie veraltete Elektrik vorhanden. Typische Befunde: Stoffkabel, fehlender Schutzleiter, zu wenige Stromkreise für Küche und Bad.
Für die Planung entscheidend ist die Grenze zwischen Wohnung und Haus:
- Leitungen innerhalb der Wohnung werden im Zuge der Sanierung erneuert. Richtwerte: Elektroinstallation 85–150 € pro m², Wasser-/Heizungsinstallation 70–140 € pro m².
- Steigleitungen und Hauptleitungen gehören in der Regel zu den allgemeinen Teilen. Ob und wann sie erneuert werden, entscheidet die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise die Hausverwaltung. Das ist im Einzelfall zu prüfen.
Wenn die Steigleitung in absehbarer Zeit getauscht werden soll, lohnt es sich, die Sanierung darauf abzustimmen, damit das neue Bad nicht wieder geöffnet werden muss. Details zur Elektrik finden Sie unter Elektroinstallation in der Wohnung.
Feuchtigkeit und Schimmel im Altbau
Schimmel im Altbau hat meist eine von drei Ursachen:
| Ursache | Typisches Bild | Ansatz |
|---|---|---|
| Aufsteigende Feuchte | Salzausblühungen, abplatzender Putz im Sockelbereich, oft im Erdgeschoß | Ursache am Mauerwerk beheben, Sanierputz |
| Wärmebrücken & Kondensat | Schimmel in Raumecken an Außenwänden, hinter Kästen | Lüftung, Möbelabstand, eventuell Innendämmung mit diffusionsoffenen Systemen |
| Leitungsschaden | Lokaler Fleck, oft unter oder neben Bad und Küche | Leck finden und beheben, dann trocknen |
Der häufigste Fehler: Schimmel mit Dispersionsfarbe überstreichen oder dichte Dämmplatten innen aufkleben. Altbaumauerwerk braucht diffusionsoffene Materialien wie Kalkputz oder mineralische Dämmplatten. Bei größeren Flächen sollte vor der Sanierung die Ursache durch einen Fachmann geklärt werden.
Planung: So vermeiden Sie böse Überraschungen
- Besichtigung mit offenem Blick: Bei der Begehung Steckdosen, Sicherungskasten, Wasserleitungen im Bad und Fensterzustand prüfen.
- Puffer einplanen: Im Altbau ist ein Reserve-Budget für Unvorhergesehenes sinnvoll.
- Hausverwaltung früh einbinden: Fenster, Steigleitungen, Durchbrüche und Lärmzeiten mit der Hausverwaltung abklären.
- Reihenfolge einhalten: Erst Rückbau und Bestandsaufnahme, dann Leitungen, dann Oberflächen. Die vollständige Abfolge zeigt der Beitrag Wohnung renovieren Reihenfolge.
Mehr zum Leistungsumfang im Altbau finden Sie auf der Seite Altbauwohnung renovieren.
Häufige Fragen
Wie viel teurer ist eine Altbausanierung?
Als Richtwert rechnen Sie im Altbau mit etwa 10–15 % höheren Kosten als bei einer vergleichbaren Neubauwohnung. Gründe sind unebene Untergründe, Holzdecken, alte Leitungen und aufwendigere Logistik.
Muss ich die Kastenfenster tauschen?
Nein. Viele Kastenfenster lassen sich restaurieren und mit besseren Dichtungen oder Isolierglas nachrüsten. Ob das sinnvoll ist, hängt vom Zustand des Holzes ab. Fenster sind oft Sache der Eigentümergemeinschaft, daher vorher mit der Hausverwaltung klären.
Darf ich die Steigleitung selbst erneuern lassen?
Steigleitungen gehören in der Regel zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Die Erneuerung läuft daher meist über die Hausverwaltung. Das ist im Einzelfall zu prüfen.
Wie erkenne ich, ob der Schimmel von innen oder außen kommt?
Schimmel in Raumecken an Außenwänden deutet eher auf Kondensat hin, Schäden im Sockelbereich auf aufsteigende Feuchte, lokale Flecken nahe Bad oder Küche auf ein Leck. Eine sichere Aussage liefert eine Untersuchung vor Ort.
Planen Sie eine Altbausanierung? Holen Sie sich mit dem Kostenrechner eine erste Budgetspanne oder fragen Sie eine Besichtigung an – wir sehen uns die Wohnung an und erstellen ein schriftliches Fixpreis-Angebot.